Что считается новостройкой для ипотеки

Содержание

В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда.

На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца.

Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда.

На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца.

Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?

Чем отличается новостройка от вторички

Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки.

С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь.

Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.

Как купить новостройку в ипотеку

Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки.

Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.

Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве.

Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита.

Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.

Особенности подбора жилья для ипотеки

Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью.

И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости.

Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело.

Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около 1-2% годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.

Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2012363-2014-01-17-v-chem-raznitsa-ipoteki-na-novostrojku-i-vtorichku/

Сколько лет новостройка считается новостройкой?

Подобным вопросом очень часто задаются на стадии покупки собственного жилья, а также при размещении объявлений о его продаже.

В первом случае статус новостройки подчеркивает статус, ведь жить в старом доме не хочется никому, а во втором случае слово «Новостройка» может значительно ускорить процесс продажи.

Где же та грань, которая делает новостройку вторичным жильем? Давайте разбираться!

Юридическая точка зрения

С юридической стороны, новостройка перестаёт быть новостройкой в тот момент, когда застройщик завершает строительство и передает ключи собственникам. Отсюда вытекает 2 основных вывода:

  • Если вы жили в своей квартире хотя бы 1 день — юридически это уже «вторичка»;
  • Даже если вы не были в своей квартире, но застройщик продает готовые «квадратные метры», то и это уже не новостройка;

Поэтому можете даже не спрашивать сколько лет тому или иному дому. Если он сдан, то «поезд ушел». Достаточно суровый подход, но факт остается фактом. Жильцы вопреки этому продолжают некоторые период называть свой дом новостройкой. А каков период, когда вы можете делать это с обывательской точки зрения?

Обывательская точка зрения

Как и в случае с некоторыми другими случаями, точка зрения обычных жильцов не редко отличается от юридической. Итак, нет ничего предосудительного, если вы считаете свой дом «Новостройкой», если он подпадает под следующие параметры:

  • C момента сдачи дома в эксплуатацию прошло не более 2-3 лет;
  • В доме до сих пор есть приличное число не проданных застройщиком квартир (не заселенных реальными жильцами);
  • Дому не более 3-5 лет, а вы будете первым жильцом в покупаемой квартире;

Эти моменты нельзя зафиксировать на бумаге или в каком-либо документе, но в обычной беседе нет ничего зазорного упомянуть данные факты.

Источник: http://richnrare.ru/skolko-let-novostrojka-schitaetsya-novostrojkoj/

Какое жилье подходит под ипотеку

Если вы приобретаете жилье в ипотеку, то должны знать, какие условия банк при этом выдвигает. Кроме платежеспособности и ряда других качеств клиента, банк интересует, какие квартиры под ипотеку подобрал потенциальный заемщик.

Требования банка к жилью

Банк предъявляет несколько требований к жилью, приобретаемому в ипотеку. Конечно, в каждом банке свои условия, индивидуальные.

Но есть несколько условий, которые позволяют представить, на какую собственность нужно обратить внимание в первую очередь.

Это нужно в первую очередь будущему заемщику, чтобы, рассматривая различные варианты, он не тратил время на варианты, которые 100% не подойдут ни одному банку.

Перечень требований достаточно прост, особенно то, что касается новостроек. С остальными вариантами попытаемся разобраться. Для вторичного рынка жилья у кредитных организаций более строгие условия. Существуют категории жилья, которые однозначно не одобрит ни один банк, так как в случае неуплаты кредита заемщиком их будет нелегко продать.

Новостройки

По новостройкам все достаточно просто. Застройщик должен иметь аккредитацию в том банке, который будет выдавать ипотеку. Конечно, ни один банк не выдаст ипотеку по новостройке, если не будет уверен в надежности застройщика. Разберемся в самом понятии «новостройка».

Новостройкой может считаться жилое помещение, на которое не оформлено право собственности. Такие объекты недвижимости называют первичным рынком недвижимости. На квартиру еще нет свидетельства о праве собственности, она находится в процессе строительства. Как в этом случае оформляется жилье? Есть несколько вариантов:

  1. Оформление по договору долевого строительства. Он подписывается между дольщиком, который вкладывает в постройку свои средства, и застройщиком, которые обязуется на полученные деньги к определенному сроку построить квартиру в многоквартирном доме.
  2. Оформление по договору переуступки прав на строящееся жилье (цессия). В этом случае также отсутствует свидетельство о праве собственности на квартиру. Дольщик, который по каким-то причинам хочет продать (переуступить) свою долю в доме, заключает договор с будущим дольщиком. Для этого существует процедура перехода прав от одного лица другому. При неполной выплате требующихся по ДДУ взносов, дольщик передает эти обязанности другому лицу.
  3. По договору с Жилищным кооперативом. Этот способ отличается тем, что в этом случае нет регистрации сделки. Лицо может купить пай в ЖСК и получить членскую книжку. Здесь больше рисков, на практике результат может быть самым неожиданным. Были случаи, когда застройщик мог взять средства на строительство у нескольких лиц.

Новостройки считаются идеальным жильем с точки зрения дальнейших продаж, но самих застройщиков проверяет банк, поэтому нет гарантии, что квартиру на первичном рынке одобрят в любом случае.

Вторичный рынок

Ваши требования к покупаемому жилью не должны пойти вразрез с банком. Одним из качеств объекта недвижимости, которое рассматривает банк, будет расположение этого объекта. Любая кредитная организация вряд ли примет положительное решение по жилью для ипотеки, если его будет проблематично продать.

Существуют общие технические критерии, которых придерживаются все банки:

  • нахождение квартиры в собственности не может быть меньше 3-х лет, иначе продавцу придется заплатить при продаже 13% от суммы продажи;
  • санитарно-техническое состояние должно соответствовать нормам;
  • жилье должно быть обеспечено отоплением;
  • наличие горячей и холодной воды;
  • перепланировка должна быть зарегистрирована в БТИ.

К объектам, за которые не возьмется банк, относятся те, что расположены в неблагополучных районах, в отдалении от центра, пригороде, который не пользуется спросом. В случае невыполнения обязательств по выплате долга заемщиком, банк на основании договора и закладной, вправе реализовать это имущество для того, чтобы вернуть деньги. Поэтому ему очень важно согласиться на определенное жилье.

Ограничения по качествам и параметрам чаще всего следующие:

  • дом или квартира не должны принадлежать к категории ветхого и аварийного жилья, которое подлежит сносу;
  • не берутся в ипотеку такие квартиры, которое располагаются в двухэтажных старых домах, постройки 50-х–60-х годов;
  • блочные дома, панельные «хрущевки» банки берут, но не все;
  • жилье, которое приготовлено к реконструкции, не рассматривается банками;
  • общежитии и квартиры-«гостинки» банками не принимаются;
  • квартиры, находящиеся в центре, но на первом, последнем или цокольном этаже рассматриваются индивидуально;
  • принимаются к рассмотрению дома, которые построены не ранее 60-х годов.

Если вы присмотрели жилье в «сталинке», которая построена значительно раньше предложенного срока, то это не значит, что такое жилье не будет рассматриваться. Но в этом случае потребуется согласование банка и той страховой компании, которая будет страховать конструктив, то есть сам предмет ипотеки.

Если страховая, проверив данные, соглашается, что квартира в многоквартирном доме сталинского типа – это надежное вложение, то банк также дает «добро».

Другие особенности

Будущий заемщик может сам дополнительно подстраховаться и сделать запрос в администрацию, если сомневается в качестве жилья. Там ему дадут исчерпывающую информацию о том, не собираются ли в ближайшем будущем этот дом расселять или сносить.

Возраст здания, как уже говорилось, имеет значение, но последнее слово остается за страховой компанией. Чаще всего берут в расчет параметры здания. Срок эксплуатации многоквартирного дома не может превышать 70 процентов от норматива по строительному паспорту. Обратиться за такой информацией можно в Росреестр.

Можно сделать запрос выписки из кадастрового паспорта не только в местном отделении Росреестра, но и на его сайте онлайн. Выписка – это платная информация. Ее цена зависит от способа получения. Если вам достаточно электронного документа, то цена будет 150 рублей, если бумажного – 400 рублей. Срок изготовления выписки минимальный – 5 рабочих дней.

Следующим этапом проверки будет правовой. Он заключается в том, что проверяют рыночную стоимость квартиры. Оценку производит независимый эксперт, приглашенный банком. Несмотря на страхование риска потери, проверяется наличие претендентов на недвижимость. Это могут быть осужденные, недееспособные или малолетние граждане, которые через какой-то промежуток времени могут заявить о своих правах.

На видео о требованиях к предмету залога по ипотеке

Будущий заемщик может самостоятельно определить степень своего реального участия в ипотеке. Проверив недвижимость по всем параметрам, можно обратиться в банк, чтобы получить решение по этому вопросу.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/ipoteka/kakoe-zhile-podxodit-pod-ipoteku.html

Какое жилье подходит под ипотеку?

Приобретение квартиры по программе ипотечного кредитования, для большинства людей, является единственным способом избавиться от аренды жилья и обзавестись собственностью, пусть и с ограничением прав.

Занимаясь первоначальным подбором квартиры, получив предварительное согласие банка на кредит, многие не знают о том, какие квартиры подходят под ипотеку, в силу чего тратят время на рассмотрение вариантов не способных пройти процедуру проверки.

Перечень требований достаточно прост и используя его, как многоступенчатый фильтр, можно из множества вариантов подобрать оптимальное сочетание характеристик.

Требования к ипотечному жилью

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Расположение дома

Требование к ликвидности квартиры, которую заемщик закладывает банку в качестве гарантии возврата средств, обуславливает ограничения по размещению жилой недвижимости в пригороде или в неблагополучных районах города, так как продать такой залог будет проблематично.

Каждый банк в индивидуальном порядке решает какое жилье подходит под ипотеку, но, в большинстве случаев, ограничения следующие:

  • дом не должен быть ветхим и подлежать сносу;
  • квартира не может располагаться в двухэтажных или частных домах;
  • блочные и панельные «хрущевки» кредитуют неохотно;
  • дом не должен быть предназначенным для реконструкции с отселением;
  • здание не должно быть общежитием или зданием гостиничного типа, в том числе малосемейкой;
  • к размещению квартиры на первом, последнем, цокольном этаже или подвале, также может быть негативное отношение.

Получить информацию о том, подлежит ли дом расселению или сносу, можно выполнив запрос в администрацию территориального субъекта.

Возраст здания

Период эксплуатации постройки, в которой размещается приобретаемое по ипотеке жильё, не может превышать 70% от нормативного срока службы по строительному паспорту.

Узнать необходимые данные можно посредством онлайн-сервисов, более полная информация на которых представлена для Москвы и СПб, но косвенным путем можно получить информацию и о периоде строительства типовых зданий.

Наиболее популярными являются сервисы:

  • Wikimapia;
  • «Где этот дом»;
  • «Неспроста»;
  • «Дома Москвы»;
  • «Тип дома».

Альтернативой общим сервисам является обращение в Росреестр через официальный сайт ведомства, где можно заказать технический паспорт любого здания в стране, оплатив пошлину в сумме 150 рублей и направив запрос и скан-копию квитанции по почте. Через 5 дней в ответ придет электронная версия искомого документа и все ответы на вопросы буду получены.

Способом, не требующим взаимодействия с компьютерной техникой, является обращение в БТИ и заказ технического паспорта, который там будут делать месяц и обойдется он примерно в 800 – 900 рублей.

Узнав какого года постройки интересующее здание, следует сразу исключить все варианты, дата возведения которых 1970 год или ранее.

Сбербанк предъявляет требование, согласно которого объект залога не должен быть изношен более, чем на 40% или быть поставлен в очередь на выполнение капитального ремонта из-за текущего состояния.

Конструктивные особенности

Частой причиной, почему квартира не подходит под ипотеку, является потенциально опасная, с точки зрения банка, конструкция, а именно:

1) наличие деревянных перекрытий кровли или фундамента из горючих материалов, подверженных гниению;

2) установленные газовые колонки.

Таким образом, под ограничение попадают многие «сталинки», перекрытия верхних этажей которых в подавляющем числе случаев выполнено из дерева. Вето будет наложено также на здания, фундаменты которых выполнены не из кирпича, камня или бетона.

Внутренняя комплектация квартиры

Отбросив требования к местоположению и остатке ресурса прочности здания, формулировка того, какое жилье подходит под ипотеку, будет следующей – полностью пригодное для проживания, укомплектованное всеми необходимыми удобствами для удовлетворения первичных потребностей, а именно:

  1. Коммуникациями с горячей и холодной водой;
  2. Сантехническими приборами для туалета, гигиенических нужд и кухни;
  3. Подключением к системе отопления, которая может быть водяной, паровой или электрической;
  4. Нагревательными приборами в каждой комнате;
  5. Окнами, полностью остекленными и укомплектованными переплетами в полном объеме;
  6. Входной и межкомнатными дверьми, целыми и способными выполнять свою защитную и ограждающую функции;
  7. Плитой, соответствующей принятому для данного дома типу (газовая или электрическая);
  8. Напольные, настенные и потолочные покрытия, соответствующие техническому плану помещения.

Соответствие требованиям банка к объекту ипотечного кредитования выполняется дважды – потенциальным покупателем и представителем финансовой организации, который обязательно задаст все перечисленные вопросы, а значит к тому времени ответы на них должны быть найдены.

Юридические тонкости

После двухуровневой проверки жилья на предмет сохранения своей стоимости в течение всего периода кредитования, наступает черед правового аудита, который заключается в:

  • оценке рыночной стоимости жилья силами независимого эксперта, выбранного банком;
  • проверке чистоты будущей сделки, путем выявления потенциальных претендентов на недвижимость, в том числе малолетних, осужденных или недееспособных, которые были выписаны с нарушением требований законодательства;
  • установлении соответствия параметров объекта недвижимости паспортным данным.

Помеха махинациям продавца

Существует требование законодательства, согласно которого сумма от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению в части, превышающей 1 млн. рублей.

Как следствие, многие владельцы жилья, особенно занимающиеся перекупом, стремятся снизить продажную стоимость в договоре купли-продажи, что при сделке с участием финансового учреждения возможно только, если оставшуюся сумму покупатель доплатит самостоятельно.

Тем не менее, банк предпочитает собственников, период владения которых жильем превышает три года.

Завышенную стоимость квартиры, которую владелец считает обоснованной, ему придется снизить до уровня, определенного экспертом в ходе независимого аудита.

Если продавец не согласится на уступку, то банк не одобрит сделку на сумму, превышающую ту, которая указана в отчете экспертизы.

Альтернативой является опят таки договоренность с покупателем, если тот готов взять на себя дополнительные издержки.

Перепланировка должна быть законной

Если в процессе ремонта квартиры, продаваемой по ипотеке, были произведены переустройство или перепланировка, не разрешенные официально и не отраженные в техническом паспорте помещения, то сделка может сорваться.

Требование обязательной проверки планировки специалистами БТИ, существовавшее ранее, по состоянию на 2018 год отменено, и квартира с перепланировкой может быть с легкостью продана, если покупатель не имеет претензий.

Однако вмешательство банка в процедуру юридического сопровождения сделки делает это условие необходимым, усложняя жизнь продавцу, который незаконно перенес стенку или не получил одобрение на разрешённое переустройство.

Ипотека для военнослужащих

Жилыми объектами, отвечающими требованиям к тому, какие квартиры подходят под военную ипотеку помимо расположенных в городской черте, могут являться:

  • коттеджи;
  • таунхаусы;
  • частные дома с участком земли;
  • коммуналки во владении одного субъекта.

Итого

Ответив на все перечисленные вопросы, любой потенциальный заемщик ипотечного кредита сможет самостоятельно определиться, какая недвижимость подходит под ипотеку и, отсеяв потенциально безнадежные варианты, сократить время на осмотр квартир и выбор подходящего варианта в несколько раз. Прежде, чем проверять недвижимость на все перечисленные требования, целесообразно обратиться в финансовую организацию и, получив предварительное согласие на кредит, уточнить конкретные требования, которые могут иметь своеобразную специфику.

Источник: http://ipoteka-expert.com/kakie-kvartiry-podxodyat-pod-ipoteku/

Что нужно знать об ипотеке на новостройку?

Программы ипотечного кредитования, субсидированные государством, в большинстве случаев предполагают льготные условия для покупателей новостроек.

Раньше на приобретение жилья в не построенном здании решались немногие из-за недобросовестности компаний-застройщиков.

В настоящее время законодательство в этой области предоставляет больше гарантий для граждан, поэтому брать в ипотеку квартиру в возводимом здании стало менее рискованно.

Во всех крупных банках предусмотрена программа ипотечного кредитования строящегося жилья. Для подобных программ под новостройкой понимается недвижимый объект, не введенный в эксплуатацию, а, следовательно, и не передаваемый в залог в момент заключения кредитного договора. Выдача займа осуществляется на недвижимый объект, который еще не признан таковым.

Именно указанная особенность обуславливает проявление некоторой осторожности банком, который при рассмотрении документов может затребовать:

  • дополнительные документы,
  • большего количества платежеспособных поручителей,
  • или поставить условие о залоге уже имеющегося у заёмщика имущества (в том числе автомобиля).

Существует два способа кредитования при покупке возводимого объекта:

  1. ипотека от банка-партнера;
  2. рассрочка (заём) непосредственно у застройщика без участия банка.

Застройщики с целью привлечения клиентов получают аккредитацию в банках, предоставляющих ипотечные займы.

Банк, тщательно проверивший документы строительной компании, соглашается на оформление ипотечных кредитов для клиентов конкретного застройщика на определенные строящиеся объекты.

Процентная ставка при этом существенно снижается и делает такое предложение более выгодным на рынке недвижимости в сравнении с готовым жильём.

Второй вариант – самостоятельно установленное застройщиком предложение о реализации квартир в рассрочку, как правило, сроком на 1 год.

Стороны обходятся без участия кредитной организации, клиент сразу вносит большую часть стоимости приобретаемой недвижимости (половину и более), а оставшуюся доплачивает равными платежами в течение оговоренного периода.

К ипотеке, установленной ФЗ «Об ипотеке», такой вид правоотношений не относится.

Несомненные плюсы приобретения строящегося жилья:

  • выгода от приобретения: ставки банка меньше, чем при покупке готовых квартир на вторичном рынке;
  • недвижимость приобретается без обременений, без какого-либо «прошлого» и вероятности оспаривания сделки купли-продажи;
  • квартира большей площади по сравнению с вторичным рынком.
  • Минусы у такого вида покупки тоже имеются:
  • существует риск во время не получить свою квартиру в результате затягивания сроков сдачи застройщиком;
  • выступая покупателем такого объекта, нужно понимать, что на время строительства придется поиздержаться на съемное жилье или потеснить родственников.

Если по вине строительной организации происходит затягивание сроков сдачи, покупатель вправе обратиться в суд и взыскать с недобросовестной стороны излишне потраченные деньги в результате задержки сдачи.

Важно знать, что кредит выдается при готовности дома от 20 %, финансировать покупку недвижимости на стадии котлована банк не будет.

Для оформления ипотечного кредита необходимо следовать следующему порядку.

  1. Рассмотреть варианты строящихся жилых объектов и выбрать подходящий.
  2. Ознакомиться с информацией о лице, осуществляющем застройку. Действующее законодательство обязывает его публиковать в открытом доступе сведения о своей деятельности, в том числе разрешение на осуществление строительства и документы, подтверждающие владение землей, на территории которой ведется строительство.
  3. Рассмотреть предложения банков-партнеров по процентным ставкам, срокам кредитования, условиям предоставления залога, суммам кредита и иным условиям.
  4. Подать заявку на кредит, приложив необходимые документы.
  5. После одобрения банка, заключить договор с застройщиком и пройти процедуру регистрации.

Сотрудники строительной организации зачастую оказывают помощь в подготовке пакета документов для получения кредита, они так же, как и их клиенты заинтересованы в снижении вероятности получения отказа от банка.

Банки также заинтересованы в заёмщиках, так на сайте Сбербанка и ВТБ банк Москвы размещена пошаговая инструкция для клиентов, даны ссылки на нужные формы и образцы.

Законодательство, регулирующее вопросы кредитования строящегося жилья, включает в себя:

  • ФЗ «Об ипотеке»;
  • ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  • ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • Гражданский кодекс, параграф 3 (вопросы залога).

Какое имущество банк берет в залог до сдачи квартиры, на которую взята ипотека?

Залог в данном случае кредитования необязателен. Он используется банком для подстраховки при возникновении сомнений в платежеспособности заявителя. Сбербанк принимает как недвижимое имущество (квартиры, земельные участки), так и движимое (ценные бумаги, золотые слитки и другие). Сумма кредита не превышает 85 % оценочной стоимости такого имущества.

Можно ли отказаться от ипотеки в строящемся доме?

Ипотека – серьезный шаг, но действующее законодательство предусматривает так называемый «период охлаждения», в течение которого можно все отменить. Как правило, это 5 дней. За пределами этого срока отказ возможно оформить только договором переуступки права требования.

Продать ещё не построенный объект нельзя, а вот уступить право требования возможно, возвратив при этом сумму задолженности банку. Только нужно понимать, что лицо, соглашающееся на сотрудничество, придется искать самостоятельно и обязательно испрашивать разрешение банка на это.

Источник: https://ipoteka.finance/novostrojki-ot-zastrojshhika/chto-nuzhno-znat-ob-ipoteke-na-novostrojku.html

Особенности и отличия ипотеки под новостройку от других схем реализации

Вложение финансовых активов в жилой сектор всегда было экономически оправдано и выгодно. Одним из эффективных решений жилищного вопроса являются современные новые дома. Помимо использования жилого недвижимого имущества по прямому предназначению, квартира в новостройке может стать источником стабильного ежемесячного дохода.

Попробуем рассмотреть подробней самые распространенные схемы реализации новостроек на отечественном рынке.

Долевое строительство

Данный вид строительства получил широкое распространение на российском рынке недвижимости.

Суть схемы заключается в том, что компания застройщик привлекает потенциальных инвесторов, или говоря иначе дольщиков. На собранные от дольщиков средства осуществляется строительство новостройки.

Право собственности переходит к инвесторам после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Долевое строительство является эффективным инструментом в плане инвестирования своих активов. Как правило, после завершения строительства наблюдается значительное увеличение стоимости квартир.

Вместе с тем, здесь существуют определенные риски. Тысячи дольщиков по всей стране были обмануты не чистыми на руку компаниями застройщиками. В свою очередь государство усиливает меры ответственности застройщиков, что бы защитить права долевых участников.

Пример государственной инициативы:

В Государственную думу Российской Федерации внесен законопроект предусматривающий уголовную ответственность для недобросовестных компаний застройщиков. Нововведения предполагают такие санкции, как лишение свободы от 2 до 5 лет. Эксперты полагают, что данный законопроект будет способствовать снижению нарушений в секторе долевого строительства.

Переуступка права требования на новостройку

Переуступка права или замена стороны инвестиционного договора может вытекать из вышеупомянутой схемы реализации. Дольщик не желающий выжидать роста цены на недвижимость имеет право уступить свое требование на новостройку другому лицу, после чего осуществляется замена стороны в договоре.

Как первая, так и вторая схема реализации новостроек предполагает наличие определенных финансовых накоплений. К сожалению, не каждый житель России может позволить себе приобрести в личную собственность квартиру в строящемся доме.

Социологические исследования показывают, что 85% жителей нашей страны имеют твердое желание улучшить существующие жилищные условия. Однако только 5% из их числа имеют для этого реальные возможности.

Рынок недвижимости, как впрочем, и любой другой, всегда готов предложить потребителям некий альтернативный вариант. Здесь в качестве альтернативы выступает ипотека под новостройку.

Если вы приняли решение расширить свои жилищные условия, стоит обратить внимание на программы кредитования, предлагаемые различными банками. Благодаря активному росту строительства, отечественный рынок недвижимости может предложить ипотеку на любую новостройку.

Ипотека под новостройку – особенности и характерные отличия

По сути, ипотека является современным банковским продуктом и предполагает стандартные к ипотечным договорам требования. Прежде всего, это срочность, платность и возвратность денежных средств, предоставляемых банком.

Если совсем недавно оформить ипотеку на новостройку было довольно проблематично, так как банки не желали финансировать недвижимость, которая находится на стадии строительства. То уже сегодня ситуация кардинально изменилась и осуществляется активное финансирование долевого строительства банками.

Главным отличием новостроек, которые покупают в ипотеку является тот факт, что залогом выступает не готовая недвижимость, а право требования к будущей квартире. Данный фактор в свою очередь порождает ряд недостатков и минусов, в частности это:

  • Увеличение размера первоначального взноса на 10-15%;
  • Увеличение ссудного годового процента на 3-5%;
  • Увеличение ставок страхования существующих рисков на 1-2%.

Вместе с тем ипотека под новостройку имеет свои плюсы и преимущества, среди них:

  • Сравнительно низкая стоимость квадратного метра;
  • Возможность значительного роста стоимости объекта после завершения строительства;
  • Планировка, инженерные коммуникации и прилегающая инфраструктура в новых домах, как правило, соответствует международным стандартам.

Если вас интересует ипотека на строительство нового дома, отзывы, которые вы можете услышать, могут быть самыми разными. Здесь роль играют многочисленные факторы, от условий кредитования, до порядочности компании застройщика. Все же для многих жителей нашей страны ипотека остается единственной возможностью решить свои жилищные вопросы.

Особенно актуальна ипотека без первоначального взноса.

Ипотека под новостройку без первоначального взноса – миф или реальность

Подобные программы ипотечного кредитования, где не предусмотрен обязательный первоначальный взнос успешно работают на отечественном рынке недвижимости. Однако в виду того, что такое кредитование предполагает высокую степень риска для кредитного учреждения, здесь имеются свои отличия и особенности.

Пример ипотеки на новостройку без первоначального взноса:

Финансовое учреждение «Транскапиталбанк» реализует программы ипотечного кредитования новостроек без первоначального взноса. Здесь в качестве залога может выступать другое имущество клиента или поручительство физического лица либо одного из супругов.

Также отличия могут выражаться в ограничении предоставляемых кредитных средств или в повышенной ставке ежегодного банковского вознаграждения. Увеличение процентных ставок, комиссий за выдачу средств, ставок страхования и все связанные с этим переплаты фактически могут перекрыть сумму первоначального взноса в других банках.

Такой вариант более приемлем для тех, кто срочно нуждается в жилье, но средствами не располагает. В последующем всегда существует возможность на рефинансирование первоначального кредита на более приемлемых и выгодных для клиента условиях.

Более того всегда существует возможность для досрочного погашения ипотеки под новостройку. Погашая кредит раньше установленного договором времени, вы значительно экономите на процентах банковского вознаграждения. Ведь не секрет, что по долгосрочным ипотечным кредитам размер переплаты может даже превышать сумму самого кредита.

Действующее законодательство предусматривает, что банковское или иное кредитное учреждение не вправе запретить заемщику осуществить досрочное погашение ипотечного кредита. А действие мораториев на досрочное погашение признается незаконным.

Выводы

Приобретая квартиру в новостройке, вам придется сделать правильный выбор среди многочисленных схем реализации и программ ипотечного кредитования.

При выборе квартиры в строященмся доме, специалисты рекомендуют руководствоваться не только стоимостью квадратного метра и полезной жилой площадью.

Обратите свое внимание на инженерные коммуникации, планировку и окружающую инфраструктуру, ведь от таких факторов во многом зависит ваше дальнейшее комфортное проживание.

Если вы решили приобрести новостройку по ипотечной программе, также отнеситесь к данному вопросу с полной ответственностью и постарайтесь точно рассчитать свои финансовые возможности.

Важно учитывать все моменты и условия кредитования, включая такие понятия как размер ставки вознаграждения, и оценка новостройки при ипотеке.

Так в Воронеже можно купить квартиру в ипотеку в ЖК Кристальный и ЖК Каскад

Узнать подробней о возможностях и особенностях приобретения в собственность новостроек, вы можете на нашем сайте. Посетите соответствующие разделы нашего ресурса и получите ответы на все интересующие вас вопросы.

Смотрите ответ специалистов.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/otlichiya-ipoteki-pod-novostrojjku

Особенности ипотеки в новостройках

Приобретение квартиры на первичном рынке в кредит у многих вызывает вопросы. Мы постараемся осветить все нюансы покупки квартиры в новостройке в ипотеку, расскажем, какие действия нужно предпринять, чтобы стать обладателем нового жилья и раскроем секрет низких процентных ставок.

Ипотека в новостройке: особенности

Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.

Есть и другие отличия.

  • Свидетельство о собственности не выдается до завершения строительства объекта и его введения в эксплуатацию.
  • На квартиру, купленную в ипотеку, банк оформляет право требования, а не залог. Связано это с тем, что квартира, по сути, никому не принадлежит до завершения строительства.
  • Купить новостройку в ипотеку можно на раннем этапе строительства – это делает стоимость выкупа дешевле, чем при покупке готовой квартиры.
  • Проценты на ипотеку в новостройке выше, чем на вторичном рынке, однако они снижаются, как только строительство завершается и квартира переходит в залог банка.

С чего начать: четыре шага к покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры – ответственный этап в жизни многих семей, однако не все уделяют внимание деталям. А между тем стоит начать с составления плана действий: определиться с требованиями к будущему жилью, выбрать застройщика, банк и, наконец, оформить сделку.

Какую квартиру вы хотите?

Прежде всего стоит определиться с требованиями и к новостройке, и к квартире. Вероятно, у вас уже сложилось представление о желаемой квартире. Проанализируйте предложения на первичном рынке в своем городе, обращая внимание на следующие параметры:

  • География. В каком районе находится новостройка? Многим покупателям важна транспортная доступность и то, насколько развит микрорайон – есть ли поблизости детские сады и школы, парки, торговые центры, больницы и поликлиники. Экология – еще один важный пункт, особенно в городах с активным развитием заводов.
  • Качество застройки и благоустройства прилегающих территорий. При выборе новостройки обратите внимание на характеристики дома и технологию строительства – от этого зависит не только цена квартир и скорость строительства, но комфорт будущего жилья. Например, панельные дома считаются лидерами на рынке новостроек благодаря скорости строительства, однако их главный недостаток – частые строительные дефекты, недостаточная звуко- и теплоизоляция. Вместе с тем монолитные дома возводятся намного дольше, но при этом качество таких квартир намного выше.
  • Особенности квартиры. Этот пункт зависит от ваших предпочтений – общая площадь и площадь комнат, ориентация окон, второй санузел и т.д.

При этом стоит всегда иметь в виду, что банки не кредитую любые объекты. Если новостройка находится в плохо развитом районе с плохой транспортной сетью или плохим подводом основных коммуникаций, ликвидность жилья может быть низкой, а значит банк может отказать в ипотеке.

Выберите застройщика

От выбора застройщика зависит многое. Благонадежность и ответственность строительной компании гарантирует качество нового дома, своевременность его введения в эксплуатацию и отсутствие проблем при приеме дома комиссией.

Обратите внимание на следующие моменты:

  • Опыт работы застройщика – лучше выбирать застройщиков, работающих не первый год;
  • Его репутация среди покупателей и в деловых кругах;
  • Размеры переносов сроков сдачи предыдущих объектов – такое случается даже с благонадежными строительными компаниями, однако в их случае сроки не так велики;
  • Отзывы в интернете и публикации в СМИ – проанализируйте посты на форумах об ипотеке, обратите внимание на статьи в газетах и журналах своего города. Они позволят составить мнение о застройщике.

При этом нельзя сказать, что застройщики, сдающие свой первый или второй дом могут быть хуже “старших” коллег. Дело в том, что не каждый банк согласится кредитовать компанию без опыта.

Выбираем банк

Еще один шаг на пути к покупке новой квартиры в ипотеку – выбор банка и ипотечной программы, условия которой будут соответствовать вашим пожеланиям. Требования к заемщикам меняются от одной кредитной организации к другой, поэтому перед принятием окончательного решения в пользу одного кредитора, ознакомьтесь с разными предложениями и оцените выгоду каждого.

На что нужно обратить внимание:

  • Размер процентной ставки – от этого зависит размер переплаты по ипотеке,
  • Размер первоначального взноса – многие банки попросту не предоставляют возможности получить кредит без использования средств заемщика;
  • Максимальный срок – чем он больше, тем легче будет финансовая нагрузка в месяц, однако может увеличиться переплата;
  • Дополнительные платежи – например, доплата за открытие и ведение счета, страхование, некоторые банки взимают доплату даже за рассмотрение заявки;
  • Досрочное погашение – возможно ли они, накладываются ли штрафы или взимаются комиссии при досрочном погашении;
  • Штрафные санкции при нарушении договора кредитования – например, за просрочку погашения задолженности.

Есть и другие детали. Например, возраст заемщика, стаж работы, документы, необходимые для подтверждения платежеспособности. У многих банков они не отличаются, однако стоит обратить внимание и на это – вероятно, есть определенные нюансы.

Иногда застройщик сам рекомендует банки, с которыми они сотрудничают. Банки-партнеры могут предлагать более привлекательные условия кредита, при этом проконсультироваться с кредитным менеджером можно в офисе компании-застройщика.

Оформляем сделку

Итак, квартира найдена, выгодная для вас ипотека на новостройку – тоже, осталось оформить сделку. Какие шаги необходимо предпринять, чтобы наконец приобрести недвижимость?

Порядок действий примерно такой:

  • Собрав необходимый пакет документов, обратитесь в банк и подайте заявку на кредит;
  • Дождитесь положительного ответа от банка;
  • Получите договор долевого участия от застройщика и согласуйте его с банком,
  • Зарегистрируйте сделку в органах контроля,
  • Внесите первоначальный взнос, после чего банк переведет кредитные средства на счет застройщика;
  • Дождитесь введения объекта в эксплуатацию, регулярно выплачивая кредит – после завершения строительства и прием здания вы сможете оформить право собственности на недвижимость.

Итого вы должны подписать три договора: кредитный договор, договор долевого участия и страхования. Есть смысл заранее попросить у банка, застройщика и страховщика шаблоны этих документов, чтобы ознакомиться с ними и получить полное представление и нюансах сделки.

Как снизить процентную ставку

Часто можно увидеть рекламу банков, которые предлагают ипотеку по очень низким процентным ставкам, однако на деле воспользоваться таким заманчивым предложением может быть сложно.

Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, а пониженную ставку получить могут далеко не все заемщики.

Минимальный процент можно получить только с другими дополнительными затратами – дополнительной страховкой или комиссией.

Однако существуют способы реально снизить процентную ставку без дополнительных затрат:

  • Внести значительный первоначальный взнос – чем он больше, тем ниже ставка,
  • Размер ставки зависит от срока – чем дольше срок кредита, тем выше ставка,
  • Дополнительные договоры страховки также могут снизить ставку – вы можете оформить страхование жизни, права собственности и т.д.

Более выгодную ставку могут получить зарплатные клиенты банков или клиенты с положительной кредитной историей. Также процентную ставку можно снизить, покупая квартиру у застройщика, аккредитованного одним или несколькими банками.

Это значит, что банк провел анализ строительной компании и может предлагать кредиты у застройщика на оптимальных для всех трех сторон условиях.

При этом сроки рассмотрения заявки значительно снизятся, а шансы получить одобрение кредита – увеличатся.

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/osobennosti-ipoteki-v-novostrojkah/

Виды жилья, которые подходят под ипотеку

Статья рассказывает, какое жилье подходит под ипотеку, а какое нет, разъясняет тонкости законодательства.

Недвижимость – это залог

Банки дают кредит, только посмотрев, какую человек покупает квартиру. Мало шансов остается на одобрение ипотеки, если объект построен до 1970 года, имеет деревянные перекрытия или находится в полуразрушенном состоянии.

Если заемщик откажется выполнять свои обязательства, то ипотечная недвижимость будет продана с молотка. Поэтому жилплощадь должна быть ликвидной. Операции с жильем не являются профильным направлением финучерждений. Поэтому главная задача – это продать предмет залога без финансовых потерь.

Какое жилье не подходит

В нашей стране очень сложно сразу приобрести хорошее жилье. Поэтому многие граждане решают начать с малого–приобрести комнату в коммунальной квартире или общежитии. Но скорее всего покупку комнаты руководство финучреждения не одобрит. Значит, придется оформлять потребительский кредит.

Важно! Необязательно покупать роскошные апартаменты. Но минимальным требованиям недвижимость должна отвечать. Должен быть отдельный вход и санузел, кухня. Кроме того обязательно наличие электрических, паровых, а также газовых систем.

Квартира не подходит под ипотеку, если незаконно проведена перепланировка. Агенты недвижимости могут скрыть этот факт, но если эти обстоятельства станут известны, шансы на получение кредита будут равны нулю.

Что означает жилье подходит под ипотеку

Есть несколько требования к жилью на вторичном рынке, которое можно оформить в кредит:

  1. Технические свойства. Дом должен быть построен основательно. Желательно, чтобы был каменный или деревянный фундамент. Жилье не должно быть слишком изношено. Степень ветхости не должна превышать 50%.
  2. Наличие коммуникаций. Финучреждение должно проверить, имеется ли свободный подъезд к зданию, подведены ли коммуникации.
  3. Чистота сделки. Не должно возникнуть проблем с оспариванием в виде неожиданных претендентов на наследство или несовершеннолетних детей. Поэтому банковские служащие проверяют, чтобы с документами было все в порядке.
  4. Разрешено использование земельного надела. Если предназначением земли является частное строительство или занятие сельским хозяйством, то кредитная организация одобрит сделку.
  5. Наличие исправной крыши. Это требование актуально к квартирам, которые расположены на верхних этажах.

Источник: https://kvadmetry.ru/ipoteka/kakoe-zhile-podhodit-pod-ipoteku.html

Пошаговое оформление ипотеки на покупку квартиры в новостройке

Ипотека » Виды » Покупка квартиры в новостройке

Приобретение вторичного жилья устраивает не каждого человека, желающего купить квартиру.

Гораздо приятнее вселиться в новый дом, да и в таком случае Вы точно будете уверены, что не будет никаких неприятных неожиданностей, оставшихся от прежних владельцев жилища.

Сейчас банки дают своим клиентам возможность быстро обзавестись новой квартирой, для чего и используется ипотека на новостройку.

Для повышения вероятности получить ипотеку отправьте онлайн-заявку в Тинькофф банк и он все сделает за вас! Тинькофф банк отправит вашу заявку сразу во все банки. После чего подберет для вас лучшие условия и поможет получить скидку по ипотечной ставке.
Сумма кредита: от 300 000 рублейПервоначальный взнос: от 10%Процентная ставка: от 6% в рубляхЭкономия до 1.5% от ставки банка Онлайн-заявкаВремя рассмотрения:72 часа

Особенности оформления ипотеки на новостройку

Первичное жилье обладает очевидными плюсами, среди которых и сниженная стоимость квартиры. Однако потенциальные покупатели не осведомлены о том, как оформляется такая ипотека, ведь очевидно, что условия и процесс оформления будут иными.

Это обосновано хотя бы тем, что на этапе строительства квартира не может быть отдана в залог банку, и не понятно, каким образом кредитор собирается контролировать процесс выплаты долга.

Оформление ипотеки такого типа аналогично обычной. Все, что связано с ее получением, оговаривается в 102 Федеральном законе «Об ипотеке». Согласно первому пункту его пятой статьи, объектом договора об ипотеке может быть любая недвижимость, в том числе и дома, строительство которых не завершено.

Рекомендуем к просмотру:

Однако некоторые отличия все же имеются, и они заключаются в следующем:

  • Для оформления ипотеки Вам не потребуется свидетельство о собственности. Это объясняется тем, что собственником квартиры и всего дома является застройщик, вплоть до момента сдачи жилья в эксплуатацию. Техпаспорт выдается только после этого и кредитор не может просить этот документ;
  • После оформления, на недвижимость не накладывают обременение. Помимо того, в отличие от обычной ипотечной квартиры, жилье в новостройке выдается Вам не в залог. А для того, чтобы изъять у Вас эту квартиру в случае неуплаты долга, банк обяжет оформить право требования, которое предоставляет банку возможность конфисковать ее и продать после. Альтернативный вариант – участие в долевом строительстве;
  • Оценка недвижимости проводится не сразу, а только после ее сдачи в эксплуатацию;
  • Процентных ставок будет две. Важно отметить то, что они не ставятся одновременно. Первая ставка выставлена лишь на время строительства дома, а вторая – уже после того, как недвижимость будет сдана. Они отличаются своим размером – первоначальная ставка будет выше.

Процентная ставка по ипотеке на первичном и вторичном рынках

Условия оформления ипотеки

При оформлении ипотеки на квартиру в новостройке, банки не завышают свои требования для клиентов.

Условия достаточно стандартные:

  • Заемщик должен быть гражданином РФ;
  • Иметь стабильный доход;
  • Клиенту должно быть от 18 до 75 лет;
  • Стаж работы не менее полугода на последнем рабочем месте, и не меньше года за последние пять лет;
  • Доход клиента должен быть достаточным для уплаты долга в указанный срок;
  • Кредитная история заемщика должна быть положительной.

Обратите внимание! Под «достаточным уровнем дохода» кредиторы подразумевают размер заработной платы, превышающий установленную сумму ежемесячных выплат не менее чем на 40%. Если Ваша зарплата меньше, то могут отказать в оформлении ипотеки, так как кредитор не будет уверен в Вашей платежеспособности.

Обычно, последний пункт не вызывает особого интереса у кредиторов, но в данном случае все иначе. Продать жилье в строящемся доме намного труднее и дольше, чем выставить на продажу обычную вторичку. Поэтому банк тщательно изучит Вашу кредитную историю и может не выдать кредит, если обнаружит там хотя бы один негативный момент.

Порядок оформления ипотеки на новостройку

Но этим все тонкости оформления данной ипотеки не заканчиваются. Некоторые банки не соглашаются выделять деньги на покупку жилья от неизвестного им застройщика.

Такие кредиторы ограничивают количество строительных компаний, с которыми клиенты могут сотрудничать, что значительно усложняет поиск подходящей новостройки. То есть, если застройщик не аккредитован в банке, то кредит Вам могут и не дать, поскольку банк посчитает это рискованной сделкой.

Участие в долевом строительстве

Также, обязательным условием является Ваше участие в долевом строительстве. Это оговаривается в 214 Федеральном законе.

Отношение банков к этому правилу может быть неоднозначным, так как:

  • Застройщик может заморозить строительство на неопределенный срок, что подразумевает большие неудобства как для кредитора, так для его клиента;
  • У заемщика появляется право на расторжение кредитного соглашения, если дом не вводят в эксплуатацию;
  • В случае расторжения договора, банк будет обязан вернуть деньги заемщику (вместе с выплаченными процентами), и решать вопрос с застройщиком самостоятельно.

Заемщикам же такой подход все-таки дает немного преимуществ:

  • В таком случае, не придется искать поручителя для оформления кредита (так как в качестве залога будут приняты права на будущее жилье);
  • Стоимость квартиры будет ниже.

Но неудобств возникнет гораздо больше.

Это стоит знать:

Помимо того, что участие заемщика в ДДУ (договоре долевого участия) не слишком радует кредиторов, дольщик столкнется и со следующим:

  • Банки увеличивают проценты на время постройки. Поэтому, если этапы строительства будут проходить слишком медленно, заемщик может потратить довольно внушительную сумму только на выплату процентной ставки. Это сводит на нет сниженную стоимость жилья;
  • Быстро заселиться в новую квартиру не получится;
  • Могут возникнуть проблемы с регистрацией собственности, в связи с ошибками или недочетами в документах.

Обратите внимание! Завышенной процентной ставки можно избежать, если оформить под залог уже имеющуюся в Вашей собственности недвижимость. Однако, если в таком случае Вы не выплатите кредит, то рискуете остаться и без новой квартиры, и без уже имеющегося жилья.

Право требования

Так как участие в долевом строительстве одинаково неудобно как для кредитора, так и для заемщика, клиенту дается возможность переуступки прав на жилье. Иначе это называют цессией. То есть, если Вы еще не подписались на участие в ДДУ, то можно заключить такую сделку с банком.

Источник: https://ob-ipoteke.info/vidy/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Новостройка в ипотеку: кредит нам строить и жить помогает

В последнее время рынок ипотечной недвижимости ежемесячно радует россиян хорошими новостями и позитивными тенденциями.

Укрепление рубля и другие макроэкономические процессы нашли свое отражение и в сфере ипотечного кредитования.

В начале 2017 Герман Греф сообщил, что за прошедший год значительно снизился процент задолженности по просроченным ипотечным платежам, темпы выдачи кредитов на жилье физическим лицам стабильно увеличиваются.

Также он отметил, что на текущий момент наблюдается минимальный в истории российского банкинга процент по ипотечному кредитованию.

Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области жилищный заем на данный момент является самым популярным и доступным способом решения пресловутого квартирного вопроса.

Наиболее востребованной на данный момент является покупка новостройки в ипотеку.

Это происходит потому, что законодательная база по защите прав покупателей строящегося жилья за последнее время значительно расширилась. Число обманутых дольщиков будет сведено к минимуму, ведь теперь строительство многоквартирных домов контролируется государством, а застройщик обязан делать отчисления в компенсационный фонд на случай собственного банкротства. Поэтому если вы:

  • имеете достаточный доход и в состоянии регулярно выплачивать ипотеку;
  • готовы заплатить процент банку за собственное жилье вместо того, чтобы платить арендодателю за временное право пользования;
  • определились с параметрами жилья, которое удовлетворяет вашим запросам;

значит пришла пора сделать решающий шаг — купить новостройку в ипотеку. Но предварительно следует изучить много информации, чтобы не предпринимать опрометчивых шагов.

Для тех, кто в ближайшем будущем видит себя хозяином собственной новой квартиры, не лишним будет уточнить, какой дом считается новостройкой для ипотеки.

Новостройка — это жилье, которое вы приобретаете непосредственно у застройщика по ДДУ (договору долевого участия).

Если вы покупаете квартиру в только что сданном доме у человека, который купил ее еще на стадии котлована, по правилам рынка недвижимости это уже вторичка. Условия кредитования на такой объекта будут другими, да и стоимость на вторичку зачастую выше.

Ипотека на новостройку — пошаговый алгоритм действий

Чтобы сразу расставить все точки над i, следует изучить пошаговую инструкцию для будущего владельца жилья в ипотечной новостройке. Процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке включает в себя следующие этапы:

  • бронирование квартиры у застройщика путем заключения двустороннего договора;
  • сбор документации для обращения в банк;
  • изучение имеющихся кредитных предложений, выбор банка
  • обращение в банк, получение одобрения на жилье в новостройке в ипотеку;
  • подписание ипотечного договора;
  • регистрация сделки в Росреестре;
  • новоселье.

Таков примерный порядок покупки новостройки с участием заемных средств от банка. Каждый этап требует от будущего счастливого владельца немалых усилий, а зачастую и средств. И заметьте, многие сперва отправляются в банк, и только потом выбирают квартиру. Делается это потому, что не всякое жилье отвечает требованиям кредитной организации. Остановимся на этом вопросе более подробно.

Аккредитация новостройки банком

Планируя покупку новостройки в ипотеку в Санкт-Петербурге, узнайте, аккредитован ли застройщик в каком-либо банке.

Если конкретный банк не работает с выбранным вами застройщиком, выходов два. Либо вы выбираете объект из того, что строят аккредитованные банком застройщики, либо обращаетесь в банк, с которым работает ваш застройщик. Предлагать банку проверить застройщика из-за одной квартиры — чаще всего бессмысленная трата времени.

Итак, застройщик, чтобы успешно пройти аккредитацию банка, должен отвечать следующим требованиям:

  • вся документация застройщика (уставные документы, разрешение на строительство, проектная документация) безупречна;
  • застройщик уже не первый год на рынке, все его объекты сдаются в срок;
  • чем ближе дом к сдаче, тем благосклоннее кредитор.

В определенном смысле необходимая аккредитация застройщика выгодна для рядового гражданина, который планирует купить квартиру в новостройке.

Аккредитация является дополнительной гарантией того, что дом будет построен, и покупатель не станет обманутым дольщиком.

Типовые ипотечные схемы для новостроек

Купить квартиру в новостройке без использования заемных средств для подавляющего большинства россиян нереально. Поэтому развитие ипотечного кредитования поощряется на государственном уровне. Прежде чем обращаться в банк, нужно иметь представление об условиях, которые вам там могут предложить. Сегодня наиболее ходовыми являются следующие схемы ипотечного кредитования новостроек:

Под ипотекой без первоначального взноса часто скрываются не только высокие проценты, но и дорогая страховка, сумма которой благополучно прибавляется к вашему долгу перед банком. Многие аналитики отмечают, что купить квартиру в новостройке без первоначального взноса несколько сложнее, чем с ним.

Если у вас на руках имеется часть требуемой суммы, или вы можете получить наличку с помощью потребительского кредита, вероятность одобрения значительно повысится.

Это является лишним подтверждением для банка, что вы являетесь ответственным плательщиком и имеете достаточный доход для содержания жилья и выплаты ипотечных взносов.

Но здесь есть и свои особенности. Чтобы накопить первоначальный взнос, нужен определенный период, в течение которого вы наверняка будете находиться в очень стесненных условиях, или будете переплачивать арендодателю съемного жилья.

А если вы берете потребительский кредит, вы в первую очередь соглашаетесь на высокую процентную ставку (как правило, не ниже 15% годовых).

В довершение всего уменьшается сумма свободного дохода, из которой рассчитывается величина ежемесячного платежа по ипотеке на новостройку.

Просчитать все риски практически невозможно. Многие люди, уже оформившие ипотеку на новостройку на не самых выгодных для себя условиях, впоследствии часто обнаруживают более выгодные для себя схемы и варианты. Но рефинансирование ипотеки тоже вопрос непростой, и требует очень скрупулезного подхода, поэтому не спешите с выводами.

Отказ банка по ипотеке на новостройку и другие сопутствующие сложности

Каждое обращение в банк с целью получения ипотечного кредита остается в вашей КИ.

Вы лично соглашаетесь на обработку ваших персональных данных сотрудниками банка. Причины, которые приводят к отказу в выдаче ипотечного кредита на новостройки, можно разделить на две группы:

  • выбранная заемщиком квартира не соответствует требованиям банка;
  • заемщик не внушает доверия.

И если в первом случае всегда есть возможность найти компромисс с выбранным банком и согласиться на жилье у аккредитованного банком застройщика, то во втором случае все гораздо сложнее.

Вот причины, по которым ваш запрос на ипотеку может быть отклонен банком:

  • плохая КИ, наличие просроченных платежей;
  • недостаточный уровень подтвержденного официально дохода;
  • ваша профессия находится в «черном списке» конкретного банка;
  • недостаточный трудовой стаж, частая смена мест работы.

Быть идеальным клиентом для банка удается далеко не каждому, а квартирный вопрос остается одним из самых наболевших для россиян.

Также необходимо понимать, что принятие решения о выдаче ипотечного кредита на первичное жилье в разных банковских структурах происходит по-разному. В основном при этом используется собственная система скоринга. Но иногда решение принимает опытный кредитный менеджер, руководствуясь полученной о вас информацией.

Если вы хотите гарантированно получить ипотечный кредит на жилье в новостройке, вам стоит обратиться к ипотечным брокерам. В Санкт-Петербурге помощь в получении выгодной ипотеки оказывают специалисты компании «Ипотекарь».

Более подробную информацию об услугах этой фирмы вы можете узнать на первой консультации, которая у «Ипотекаря» бесплатная, и ни к чему вас не обязывает.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p559-novostrojka_v_ipoteku_kredit_nam_stroit_i_zhit_pomogaet/

Все, что нужно знать о покупке жилья в новостройке в ипотеку

Стоит ли брать ипотеку в кризис? Как избежать подводных камней и сэкономить на покупке квартиры в новостройке? Рассказываем обо всем по порядку в этом посте

Если вы решили брать ипотеку, то сейчас лучшее время для покупки квартиры в кредит. Осенью традиционно происходит бум выгодных предложений. К тому же в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» банки предлагают очень выгодные ставки. Рассказываем, как еще сэкономить на покупке квартиры в кредит и избежать подводных камней.

1. Оцените свое финансовое положение

Для начала определитесь, какую сумму от общего дохода вы готовы ежемесячно отдавать на погашение кредита. Средний размер ипотеки в России – 1 600 000 рублей. В Москве квадратный метр жилплощади стоит 111 тысяч рублей, а ежемесячный платеж по кредиту составляет 53 тысячи рублей.

2. Оформите ипотеку с небольшим ежемесячным платежом

Оптимальными будут ежемесячные платежи, не превышающие 25–30% от общего дохода. Так вы сможете откладывать часть зарплаты на погашение кредита в случае сокращения или увольнения. К тому же вы всегда сможете внести долгосрочный платеж, если появится такая возможность.  

3. Берите ипотеку на 15 лет

Небольшой ежемесячный платеж легко сформировать для долгосрочного кредита. Рекомендуемый срок – 15 лет. Дело в том, что при меньшем сроке ежемесячный платеж может ощутимо увеличиться, а при большем – вырастает предоплата по процентам. К примеру, разница между платежами на 20 и 30 лет составляет в среднем 1,5 тысячи рублей.  

4. Найдите подходящий банк

За ипотекой лучше обращаться в известные банки, которые самые важные пункты в договоре пишут не мелким шрифтом. Крупнейшие ипотечные банки России – Сбербанк, «ВТБ24», «Газпромбанк», «ДельтаКредит», «Россельхозбанк». Кстати, подавать заявление лучше сразу в несколько банков: так вы сэкономите немало времени в случае отказа.

5. Выберите условия по ипотеке

При заключении договора ипотеки особенно важно обратить внимание на разделы про свои обязательства и права банка. Например, по изменению ставки, досрочному прекращению договора и другим малоприятным потенциальным сюрпризам.

6. Сократите расходы на ипотеку

Кстати, расходы на ипотеку можно сократить за счет имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, включая процент по ипотеке, а также использовать для этих целей материнский капитал. А если ставки по кредитам будут снижаться, вы всегда можете рефинансировать ипотеку под меньший процент.   

7. Не забывайте вовремя оплачивать кредит

Просрочка платежа приведет к негативной кредитной истории: потом будет трудно или даже невозможно взять новый кредит. Если вы оказались в сложной финансовой ситуации, можно снизить платеж на некоторое время, но только при согласии банка — процедура называется реструктуризация долга в случае финансовых проблем заемщика.

8. Не откладывайте покупку квартиры

Советуем поторопиться со сделкой, если вы планируете покупать квартиру в новостройке с использованием ипотеки. Дело в том, что Минфин объявил о прекращении программы госсубсидирования, поэтому ставки по кредитам увеличатся до 13–14%. А разница между текущими условиями и ставками в размере 13–14% весьма заметна.  

9. Уточните детали

И еще один важный момент: 1 января прекращается не прием заявок на программу госсубсидирования, а выдача кредитных средств. С учетом того, что вам нужно время на согласовательные процессы и оформление сделки, обращаться к специалисту лучше как можно раньше.

10. Оформите квартиру в собственность

Когда кредит получен и квартира куплена, осталось только оформить ее в собственность. Это не так сложно, как кажется на первый взгляд: главное, собрать все нужные документы и вовремя подать их на рассмотрение. Подробную инструкцию по оформлению квартиры в собственность можно найти здесь.

Совет эксперта: какие документы нужны для ипотеки в новостройке

Сегодня и банки, и застройщики прилагают максимум усилий для того, чтобы процесс приобретения квартиры и оформление ипотечного кредита занимал у покупателя как можно меньше времени. Для квартиры в новостройке собрать документы не составит труда.

Павел Тимошенко – руководитель управления по реализации недвижимости с привлечением ипотеки и субсидий ФСК «Лидер».

Если объект застройщика уже аккредитован в банке, в котором вы планируете брать ипотечный кредит, и покупка квартиры осуществляется на этапе строительства, то есть до оформления собственности, то никаких документов у клиента по объекту и застройщику банк запрашивать не должен.

Ведь если объект прошел аккредитацию в банке, это значит, что застройщик уже предоставил полный пакет документов, которые были проверены и одобрены банком.

Аккредитация объекта банком, в особенности на ранней стадии строительства – это своего рода подтверждение и гарант надежности как объекта, так и самого застройщика.

Все, что запросит у заемщика банк по такой сделке – это проект договора на приобретение квартиры. Например, в нашей компании даже передача проекта договора происходит без участия клиента – напрямую от сотрудников застройщика в банк.

Если же вы приобретаете квартиру у застройщика в уже построенном доме с оформленным правом собственности по договору купли-продажи, то банк запросит у вас документы и на квартиру, и на застройщика. В крупных компаниях эти документы обычно банку предоставляет также представитель застройщика.

Так что выбор за покупателем, какую квартиру ему приобретать у застройщика: в строящемся или готовом доме. Только имейте в виду: покупая жилье на начальном этапе строительства, вы можете еще и сэкономить, ведь цена на квартиру растет пропорционально готовности дома.

Источник: https://www.inmyroom.ru/posts/13205-vse-chto-nuzhno-znat-o-pokupke-zhilya-v-novostrojke-v-ipoteku

Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку?

Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.

В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.

Плюсы вторичного жилья

  • Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
  • Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
  • Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
  • Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
  • Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
  • Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
  • Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.

Распространенным ошибочным мнением является то, что риски при покупке жилья на вторичном рынке выше из-за того, что у квартиры было несколько собственников, возможно при сделках чьи-то права были не учтены и сделка может быть признана недействительной. На самом деле, по статистике, риск того, что застройщик не сможет завершить строительство выше. В данное время более актуально нарушение сроков сдачи дома, чем полная заморозка, но риски все равно существенные.

  • При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.

Плюсы первичного жилья

  • Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
  • Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
  • Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
  • Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Минусы вторичного жилья

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

  1. Не современная планировка
  2. Стоимость
  3. Старые лифты, электрика, окна
  • Планировка будет существенным минусом, только если покупатель хочет иметь нестандартное для старых построек жилье – с гардеробной, просторной лоджией и так далее. При более умеренных вкусах, можно сделать ремонт по своему вкусу в рамках традиционных планировок.
  • Стоимостью в лучшую сторону отличаются лишь новостройки на ранних стадиях строительства. В дальнейшем, с учетом преимуществ нового жилья, цены выравниваются. Стоит учитывать, что цена квартиры может быть низкой не только за счет того, что покупается именно новостройка, а за счет удаленности от города и неразвитой инфраструктуры.
  • При сравнении стоимости первичного и вторичного жилья стоит прибавлять к цене сумму арендных плат, которые придется потратить, до момента въезда в новую квартиру. Или сумму арендных плат, которые могут быть получены, если приобретать вторичное жилье, которое готово к использованию. После таких расчетов не всегда покупка вторичного жилья оказывается дороже покупки первичного.
  • По поводу лифта, электрики, окон – здесь преимущество явно на стороне новостроек. Ремонт вторичного жилья может решить многие проблемы, но далеко не все. Стоит помнить, что многое зависит и от добросовестности заемщика, если он на всем вышеперечисленном экономил, то можно получить новое жилье со всеми минусами старого. Но это бывает не так часто, к тому же можно предъявить претензии к качеству выполненных работ. В старом доме, где новая проводка тянется поверх замурованной старой (особенно касается общедомовой), решать вопрос придется совместно с соседями.

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

Минусы первичного жилья

  • Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
  • В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
  • При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
  • Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?

Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика. Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости  инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.

Источник: https://pravila-deneg.ru/ipoteka/kakoe-zhile-luchshe-brat-cherez-ipoteku-novostrojku-ili-vtorichku

Какую квартиру выбрать: новостройка или вторичка?

— Статьи — Какую квартиру выбрать: новостройка или вторичка?

Статьи 4032 +12

Когда кто-либо решается на приобретение собственного жилья в ипотеку и окончательно осознает каким именно оно должно быть, возникает следующий вопрос: что лучше – новостройка или «вторичка»? У каждого из данных типов недвижимости имеются свои плюсы и минусы. Посмотрим, какие именно.

Квартира «с нуля»

В новенькую, еще пахнущую свежей краской и древесиной квартиру приятно войти. И это только начало череды положительных моментов при покупке новостройки. Новое жилье абсолютно свободно от претензий бывших жильцов – их просто-напросто не было. Срок эксплуатации такого жилья будет несоизмеримо выше, да и планировка гораздо современнее.

Инфраструктура в районах новостроек, обычно достаточно развита, поскольку строят их, зачастую, на месте сносимых домов. Вся отделка «с иголочки» и радует глаз. И ещё один немаловажный момент – квартиры в новостройках дешевле и стоимость за квадратный метр у них фиксированная, поэтому оценка жилья при ипотеке пройдет практически незаметно.

Теперь о минусах. Будьте готовы к тому, что количество домов, в которых вы сможете выбрать квартиру в ипотеку, резко сократится. Банки, как правило, выдают ипотечные кредиты лишь под ту недвижимость, строительство которой финансировалось непосредственно ими. Так проще контролировать процесс застройки, да и больше заинтересованности в сбыте квартир.

Вообще, приобретение квартиры «на стадии котлована» считается очень выгодным, но есть немалый риск, что строительство так и заморозят на данной стадии. И, либо придется выплачивать деньги за воздух, либо приостанавливать выплаты по согласованию с банком. И потом не стоит забывать, что застройщик застройщику рознь.

Не факт, что строительство будет производиться на совесть и новая квартира не запомнится уймой недоделок.

Секонд хенд

Вторичка – удобный вариант в плане моментального заселения. Квартиры на вторичном рынке жилья готовы к принятию новых жильцов сразу же.

Цены на вторичку, в отличие от новостроек, гибкие и с хозяевами можно поторговаться.

К тому же банки выдают ипотечный кредит на квартиру с вторичного рынка с процентом, несколько более низким, чем на новостройку да и выбор гораздо больше. Так что ипотека на вторичное жилье – не самый плохой вариант.

Минусы? Они тоже имеются. Во-первых, квартиры на вторичном рынке чаще являются предметом для мошенничества. Не по правилам выписанные жильцы, особенно льготники или временно отсутствующие, проблемы с несовершеннолетними, пенсионерами и так далее.

Во-вторых, продавцы зачастую действуют по принципу «хозяин – барин» — могут завысить стоимость или изменить условия сделки. К тому же состояние квартиры иногда оставляет желать лучшего, следовательно будут дополнительные затраты на ремонт.

Поэтому вопрос что дешевле – вторичка или новостройка остается открытым.

Чем сердце успокоится?

Итак, выбор — новостройка или «вторичка» встал во всей красе.

Как определить, что необходимо именно в вашем случае? Если время терпит, если покупка квартиры – это не более, чем вариант разъезда либо улучшения жилищных условий, а не последняя надежда, выбор лучше остановить на новостройке.

Во-первых, дешевле стоимость квадратного метра, во-вторых, вы получите квартиру современной улучшенной планировки и, в-третьих, будете избавлены от риска опротестования сделки бывшими жильцами, по причине их отсутствия.

Если же время не терпит и вселяться необходимо сразу же, более того, вам нужна квартира в определенном районе и только там, ответ однозначный – вторичка. Вам достанется обжитая квартира, выбранная именно вами из гораздо большего ассортимента, чем в недострое. К тому же, больше гарантии, что банк одобрит выбранное вами жилье, да и страховой компании оно подойдет.

Словом ответ на вопрос «что лучше вторичка или новостройка?» у каждого свой. Все зависит от жизненных обстоятельств, толкнувших вас на смену жилья и индивидуального подхода к делу.

Вам понравился контент?

+12

Возврат к списку

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/polezno/novostroyka-ili-vtorichka.html

Ипотека на строящееся жилье — достоинства и недостатки покупки в ипотеку квартиры в строящемся доме

Ипотека на строящееся жилье имеет явные преимущество, но «подводные камни» тоже имеются. Очевидный плюс заключается в выгодности приобретения.

Минусами ипотеки на строящееся жилье стоит выделить сложности с оформлением и небольшой выбор кредитных программ.

Предложения банков в вопросах ипотечного кредитования охватывают все возможные методы покупки жилья.

Как вы знаете, стоимость квадратного метра в строящемся доме гораздо ниже, чем во «вторичке», поэтому заемщик может сэкономить приличную денежную сумму.

Среди заемщиков самой популярной является ипотечная программа на жилье, которое находится в процессе строительства.

Особенности оформления ипотеки на строящееся жилье

Если брать риски финансово-кредитного учреждения относительно процедуры оформления ипотеки на строящееся жилье, то она довольно рискованная.

Если проводить сравнение с программами кредитования на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости, то там, в качестве гаранта выплат по кредиту, выступает приобретаемая квартира.

Если речь идет об ипотеке в строящемся доме, то, как такового, жилья не существует, и, соответственно, залога тоже нет.

Оформить ипотеку на строящееся жилье вы можете в два этапа:

  • Первый этап – сбор и подача необходимого пакета документов, чтобы банк приступил к рассмотрению возможности выдачи ипотеки.
  • После того как банк принял положительное решение относительно заявки, заемщик предоставляет пакет документов по застройщику и выбранному объекту в строящемся доме.

Финансовая организация будет заниматься детальной проверкой застройщика, и оценивать ликвидность приобретаемой недвижимости в строящемся доме. Данный процесс занимает длительное время, и потребует приличной денежной суммы.

Проверка строящейся недвижимости и застройщика финансовой организацией

Чтобы выдать заемщику необходимые денежные средства, банку нужно получить гарантии стабильности и благонадежности застройщика.

Для банка представляет явный интерес аудиторская проверка крупных строящихся объектов, так как после ее проведения возможности ипотечного кредитования граждан существенно расширяются.

Служба безопасности банка будет заниматься проверкой документов застройщика. Основной список бумаг следующий:

  1. Утвержденная проектная документация по строящемуся объекту.
  2. Документы, которые подтверждают право на владение земельным участком, где ведется строительство. Это может быть также договор на долгосрочную аренду.
  3. Документы, разрешающие осуществлять строительство дома на земельном участке.
  4. Документы, которые подтверждают целевое использование средств на строительство.

Процедура проверки (аккредитация) осуществляется в несколько этапов. Первоначально банк проверит самого застройщика, а затем и строящийся объект. Когда будет вынесено положительное решение, финансовое учреждение разрабатывает ипотечную программу кредитования и ее условия по данному строящемуся дому.

Следует иметь представление, что если строительство дома находится на начальном этапе и представляет собой «вырытый котлован» — ни одно кредитно-финансовое учреждение не примет положительное решение по выдаче ипотеки. Жилье в фазе строительства должно иметь готовность как минимум на 20%.

Банк также будет заниматься проверкой инвесторов застройщика. Идеальный вариант – финансовая организация, выбранная заемщиком, выступает в качестве основного инвестора.

В этом случае у потенциального заемщика появляется возможность взять ипотеку на квартиру в строящемся доме с пониженной ставкой по процентам, так как финансовое учреждение имеет прямую заинтересованность в том, чтобы квартиры быстро продавались, и застройка окупилась.

Какая выгода покупки в ипотеку квартиры в строящемся доме

  • Совершая покупку в строящемся доме, вы становитесь обладателем чистого с юридической стороны жилья, которое не обременено никакой историей. Вам не нужно заниматься длительной проверкой и титульным страхованием жилья.
  • Покупка в ипотеку квартиры в строящемся доме отличается очевидной выгодой. Жилье на первичном рынке недвижимости существенно дешевле квартир на вторичном рынке – разница может достигать 30%. По мнению экспертов, следует обратить внимание на новостройки, которые построены на 30%-50%. Цена за 1 квадратный метр еще сравнительно невысокая, а вероятность завершения строительства в указанный срок выше.
  • Большинство планировок квартир в строящихся домах современны и удовлетворяют потребности широкого круга потребителей. Когда идет строительство, у вас есть возможность рассмотреть несколько проектов и остановить свой выбор на самом подходящем в вашем случае варианте.

Какие существуют риски при покупке строящегося жилья в ипотеку

Решившись приобрести квартиру в ипотеку в новострое, нужно иметь представление о возможных рисках:

  1. Нельзя быть уверенным на 100%, что застройщик сдаст построенный дом в планируемый срок. Перед тем как остановить выбор на конкретной новостройке, проведите сравнительный анализ сдачи иных объектов застройщика. Если застройщик аккредитован в нескольких банках, то это послужит гарантией того, что строительство не будет заморожено на неопределенное время в связи с банкротством;
  2. Длительная стройка чревата появлением дополнительных расходов. Во-первых, неизвестно, когда в новую квартиру будет заселение, и оно может откладываться на неопределенный срок. Второй момент – вы не вправе переоформить ипотеку и обязаны платить по счетам с завышенной ставкой по процентам. Хотя, здесь есть выход из ситуации.

    Согласно ст.6 п.2 и ст.7 п.2 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, в обязанности застройщика входит компенсация всех появившихся расходов, которые связаны с неисполнением условий договора о долевом строительстве;

  3. Есть риск быть вовлеченными в мошеннические схемы с двойными продажами. Но он станет минимальным в том случае, если вы вносили взнос после обязательной государственной регистрации договора о долевом строительстве в соответствии со ст. 4 ФЗ РФ от 30.12.2004 года. В данном случае исключены варианты подписания «левого» договора.

Особенности ипотеки на строительство дома

Ипотека на строительство жилья (дома) при имеющейся схожести в названии с ипотекой на строящееся в новостройках жилье, имеет ряд особенностей и ряд кардинальных отличительных особенностей:

  • Во-первых, ипотека на строительства дома является залоговой. Как правило, в качестве залога выступает земля, на которой планируется строить жилье. Участок не должен иметь каких-либо обременений. Надел обязательно должен находиться в частной собственности.
  • Во-вторых, есть проблемы по точному расчету суммы, необходимой для застройки. С покупкой вторичного жилья или строящейся квартиры вопросов не возникает, так как их оценка возлагается на плечи экспертов, то в случае кредита на строительство жилья сумма ограничивается стоимостью земельного участка, выступающего залогом.
  • В-третьих, нужно представить разрешение на утвержденную проектную документацию и на строительство. К участку должны быть подведены все коммуникации.
  • В-четвертых, ипотека на строительство отличается повышенной ставкой по процентам. Первоначальный взнос должен составлять около 40% необходимой суммы.

Итак, покупка в ипотеку жилья в строящемся доме  имеет свои «подводные камни» и сопряжена с определенными рисками. Есть и положительные моменты – возможность сэкономить, принимая участие в долевом строительстве. На сегодняшний день покупка жилья в строящемся объекте достаточно востребована и привлекательна.

(3 5,00 из 5)

Источник: http://www.papabankir.ru/ipoteka/ipoteka-na-stroyashcheyesya-zhilye/

Ипотека на квартиру в новостройке и ее особенности

Для большинства россиян приобретение квартиры является самой крупной сделкой в жизни. Причем все больше наших соотечественников присматриваются именно к новостройкам, обладающим огромным количеством преимуществ перед жильем на вторичном рынке. В настоящее время ипотечное кредитование становится все более востребованным механизмом существенного улучшения жилищных условий.

Проанализировав нынешнюю ситуацию на рынке, эксперты RealtyPress.ru пришли к выводу, что подавляющее большинство квартир в новостройках в настоящий момент приобретается с помощью ипотеки. Таким образом, утверждение, что современные банки предпочитают «вторичку» в скором времени имеет все шансы превратиться в пережиток прошлого.

  • Новостройка или вторичное жилье – что выбрать?

Ипотека на квартиру в новостройке: риски и выгоды банков

В отличие от кредитования на приобретение готового жилья, когда банк сразу же получает объект залога, кредитование сделок на покупку квартир в возводимых новостройках является более рискованным для финансовых структур, что и объясняет более высокие ставки в этом сегменте.

При покупке квартиры в строящемся доме заемщик заведомо не имеет возможности предоставить банку залог в виде покупаемой квартиры. Он передает только право требования на квартиру в соответствии с договором долевого участия в строительстве.

Лишь после того, как дом сдается в эксплуатацию, после регистрации права собственности заемщика и других формальностей банк имеет возможность переоформить это право и получить по кредиту ликвидное обеспечение.

При повышенном внимании к репутации застройщиков и платежеспособности клиентов риск становится очень даже оправданным.

Немаловажно и то, что кредитование на первичном рынке жилья довольно-таки несложно поставить на поток.

Если выдача ипотеки на приобретение готового жилья на вторичном рынке предполагает оценку каждой отдельной квартиры, то «первичка» оценивается вся сразу, и одобрения, по сути, требует только заемщик.

Значительно экономит время на принятие решения аккредитация объекта строительства в банке.

Вполне понятно, что банки намного охотнее выдают ипотеку на приобретение квартир в новостройках, возведенных с привлечением их заемных средств, либо же инвестиций.

При помощи ипотеки снижаются риски кредитования девелоперов, так как в этом случае задолженность застройщиков перед банком погашается за счет покупателей.

Специальные предложения для покупки квартиры в новостройке

Намереваясь приобрести квартиру в новостройке, стоит изучить всевозможные специальные предложения разных банков.

Ипотечных программ ныне довольно-таки много, и финансовые структуры время от времени объявляют всевозможные акции, и все же их не столь большое количество, чтобы не изучить все.

Более того, всегда можно воспользоваться хорошим ипотечным калькулятором, чтобы сравнить условия разных ипотечных структур.

В настоящее время многие банки готовы предложить более выгодные условия военнослужащим, молодым семьям и другим категориям граждан. Можно воспользоваться и возможностью покрытия некоторой части займа за счет материнского капитала.

Если обратиться в банк, являющийся прямым партнером застройщика, часто можно рассчитывать на оптимальные схемы кредитования и даже на скидки. Но в этом случае приходится соглашаться на все условия банка.

Стоит отметить, что такой вариант является своеобразной страховкой от неприятностей, связанных с недобросовестностью застройщика. Банк имеет гораздо больше достоверной информации о девелопере, которому он доверяет, чем простой заемщик.

Часто ведущие застройщики заключают партнерские соглашения сразу с несколькими банками. В этом случае у покупателя квартиры в ипотеку появляется выбор.

Что необходимо для получения ипотеки на квартиру в новостройке?

Полный состав пакета документов для получения ипотеки зависит от конкретного банка и от кредитной программы. В большинстве случаев банки для получения ипотеки на новостройку требуют следующее:

  • анкета-заявление;
  • оригинал паспорта и копии всех его страниц;
  • свидетельство о браке;
  • копии свидетельств о рождении детей;
  • оригиналы и копии образовательных документов;
  • копии всех страниц трудовой книжки, заверенных работодателем;
  • справка с работы о доходе (2-НДФЛ) за предыдущий и текущий год;
  • документы, подтверждающие наличие имущества (дача, земельный участок, дом), а также их копии;
  • выписки из банковских счетов.

Условия ипотеки зависят от того, какие именно документы заемщик имеет возможность представить в банк. Кстати, при оформлении документации, если вы имеете налогооблагаемый официальный доход, не стоит игнорировать возможность получения налогового вычета, что несколько облегчит финансовый гнет.

Основными условиями получения ипотеки являются хорошая кредитная история, официально подтвержденный стабильный доход, наличие постоянного места работы, соответствие льготной категории (если речь идет об участии в специальных ипотечных программах).

Если банк сочтет возможным предоставление ипотеки, подписывается кредитный договор, в соответствии с которым финансовая структура обязывается предоставить заемщику определенную сумму для приобретения выбранного жилья на определенных условиях. Стоит отметить, что до момента, когда договор будет подписан, вы имеете право полностью отказаться от получения кредита в данном банке.

Подписывая ипотечный договор, предельно внимательно ознакомьтесь с его содержанием, а если вы не очень хорошо разбираетесь в терминологии, не помешает привлечь специалистов.

Стоит акцентироваться на комиссии за возможность пользования кредитом, сумме для погашения основного долга, комиссиях за ведение счета и за выдачу кредита.

Это важные нюансы, поскольку именно из таких составляющих будет складываться ваш ежемесячный взнос.

Помните, что даже временное приостановление строительства может оказаться опасным для ипотечного заемщика. Кредит под залог еще не построенной квартиры, которая не находится в собственности заемщика, — есть по факту еще беззалоговый. Понимая это, иногда в договорах банки могут очень мелким шрифтом прописать свое право потребовать досрочное погашение задолженности.

  • Риски при покупке квартиры в новостройке

При получении кредита на квартиру в новостройке невозможно обойтись без страхования. Непременно проясните этот вопрос с сотрудниками банка, позаботившись о том, чтобы страховой договор был максимально оптимальным.

Realtypress.ru

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_9233.html

Подходящие и неподходящие квартиры для ипотеки на вторичном рынке: требования

Многие граждане решают улучшить свои жилищные условия за счет долгосрочных кредитов под приемлемые проценты, представляемые различными финансовыми организациями. Подойти к получению займа нужно ответственно. Для этого соберите документы, и обратитесь в банк за одобрением ипотеки. Также следует узнать, какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке.

Требования к жилью

Какая квартира подходит под ипотеку на вторичном рынке жилья? При получении ипотечного кредита, купленная вами квартира остается в залоге у кредитной организации, пока вы не выплатите всю сумму предусмотренную договором.

Если договор заключен на 30 лет, то вашей квартира станет через 30 лет, в день уплаты последнего взноса. В случае нарушения договора, заемщик может продать ваше жилье, вернув потраченные средства.

Прежде чем определиться, какое жилье подойдет вам, ознакомьтесь с требованием кредитной организации.

Требование к квартире по ипотеке. Хорошим жильем считается:

  • Относительно новые многоэтажные дома (срок эксплуатации не больше 10 лет).
  • Расположенное в центре города, районе с широко развитой инфраструктурой (транспорт, школы, больницы).
  • Район постройки экологически благополучен.
  • Не имеющее дефектов здание.
  • Доступные коммунальные удобства (газ, электричество, вода, канализация, отопление).

Оценка стоимости жилья

Какая квартира подойдет для банка, ее стоимость определяется оценщиком, имеющим лицензию на этот вид деятельности. Оценка квартиры проводится за счет средств покупателя для определения ее реальной стоимости. Она может совпадать, быть выше, ниже той цены, которую за нее заплатит покупатель. Оценка нужна финансовой организации, чтобы решить вопрос о предоставлении и сумме кредита

Банк предоставит ипотечный кредит не больше суммы стоимости жилья, указанный оценщиком. Тем самым кредитная организация страхует себя на случай, если квартиру кредитора придется продавать. Стоимость оценки жилья колеблется 2000 до 3000 тысяч рублей.

Банк проводит проверку на чистоту покупаемой вами жилплощади. Она не может быть в залоге, находится под арестом, продавец должен иметь документ, подтверждающий право собственности и владеть квартирой не меньше трех лет (иначе по закону ему придется заплатить налог 13%).

Предоставляя долгосрочные ипотечные кредиты, банки ограничивают возраст человека, ему должно быть не меньше 21 и не старше 42 лет. Пенсионерам долгосрочные ипотечные займы не дают. Краткосрочный кредит предоставляется, если на момент внесения последней суммы заемщику исполнится 45 лет.

Какие квартиры не подходят под ипотеку

Почему квартира не подходит под ипотеку:

  • Ветхое жилье, имеющее более 40% износа, деревянные лестницы и перекрытия, часто «сталинки» попадают под это определение. Год постройки жилья не позднее 1960–1970 годов, узнать данные о строении можно на сайте Росреестра за небольшую плату.
  • Небольшие двухэтажные здания из дерева или кирпича, в которых располагается жилье, могут стать причиной отказа в предоставлении заемных средств.
  • Дома, предназначенные для сноса, ремонта, реконструкции, признанные негодными для проживания администраций района.
  • Малосемейное жилье, общежитие, квартира, расположенная в полуподвальном или подвальном помещении.
  • Коммунальная квартира, в которой вы желаете приобрести комнату (при покупке требуется согласие других собственников).
  • Фундамент дома, сделанный не из бетона, кирпича и подверженный гниению, разрушению.
  • Квартира без коммунальных удобств: воды, канализации, отопления, электричества.
  • Незаконные перепланировки жилья, на которые не получено разрешение (нет отражения в техническом паспорте помещения).
  • Подозрение у кредитной организации вызывает тот факт, если жилье приобретается у близких родственников из-за опасности сговора и нецелевого использования средств.

Кредитор заинтересован, чтобы жилье сохранило свою привлекательность на весь период кредитования. Поэтому быстроразрушающиеся конструкции, отсутствие необходимых удобств являются серьезным препятствием для получения кредита.

Дополнительные требования при получении кредита

Некоторые банки ввели услугу по продаже квартир неплательщиков ипотечного кредита, заплатив 20% от стоимости квартиры, вы оформляете кредит. Выгода состоит в том, что квартира вам обойдется дешевле.

На случай возникновения обстоятельств непреодолимой силы заемщика предупреждают, что он должен заключить договор страхования. Хотя заключения страхового договора является добровольным, в случае отказа вы можете не получить кредит. Страховая компания должна иметь государственную аккредитацию.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/ipoteka/na-vtorichnom-rynke.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: